Sparen kann teuer werden – vor allem beim Immobilienerwerb

Ein Urteil des Amtsgerichts München bestätigt wieder einmal: sich mögliche Rechtsanwalts- und Notarkosten im Vorhinein sparen zu wollen, kann im Nachhinein teuer werden.

Eben dies musste der Verkäufer einer Berliner Wohnung nun erleben. Er hatte mit Kaufinteressenten aus München kurzerhand eine schriftliche Reservierungsvereinbarung getroffen, die unter anderem eine sofortige Reservierungsgebühr in Höhe von 3.000 € und bei Zustandekommen des Kaufs eine Provision von ca. 10.000 € vorsah. Als die Kaufverhandlungen an Uneinigkeiten über den Kaufpreis scheiterten, weigerte sich der Verkäufer, die 3.000€ wieder zurück zu zahlen.

Zu Unrecht, wie das Amtsgericht München (Az. 191 C 28518/15) nun rechtskräftig entschied. Denn die Vereinbarung war aufgrund mangelhafter Form unwirksam.

Was steckt dahinter? Verträge über die Übertragung oder den Erwerb von Grundbesitz müssen nach § 311b BGB zwingend von einem Notar beurkundet werden. Ansonsten sind sie grundsätzlich nach § 125 BGB nichtig.

Im geschilderten Fall befand das Gericht, dass Reservierung und Kauf eine rechtliche Einheit bilden würden, womit bereits bei der auf einen späteren Kaufvertrag abzielenden Reservierungsvereinbarung die Warnfunktion der notariellen Beurkundungspflicht greife. Damit aber nicht genug: Auch die Reservierungsgebühr wäre beurkundungspflichtig gewesen. Der Formzwang gelte nämlich auch dann, wenn eine Vereinbarung einen empfindlichen Nachteil vorsehe und damit einen mittelbaren Zwang ausübe, eine Immobilie zu veräußern oder zu erwerben. Bei einer erfolgsunabhängigen Gebühr von knapp 30% der späteren Provision sah das Gericht die hierfür maßgeblichen Grenzwerte weit überschritten. Die Obergrenze für provisionsunabhängige Maklerprovisionen bzw. sog. ‚Bemühungsentgelte‘ zieht der BGH bei 10-15% der vereinbarten Provision.

Für Fachkundige ist das Urteil aus München wenig überraschend. Für alle anderen kann es ein hilfreiches Warnsignal sein, sich Ärger und Gerichtskosten zu ersparen, und statt auf das vermeintliche ‚schnelle Geld‘ lieber auf fundierten rechtlichen Rat zu setzen. Sei es durch das Aufzeigen von formfrei möglichen Regelungsalternativen oder den schlichten Hinweis auf die Beurkundungspflicht des ursprünglichen Vorhabens – dem Verkäufer wäre leicht zu helfen gewesen.

Wie schütze ich mich vor unliebsamen rechtlichen Überraschungen beim Immobilienkauf?

Welche Vereinbarungen müssen notariell beurkundet werden und was kann ich mit meinem Vertragspartner ohne Notar vereinbaren?

Kann der Formmangel einer Vereinbarung noch irgendwie geheilt werden oder hilft nur ein gänzlich neuer Vertrag?

Zu diesen und weiteren Fragen stehen wir Ihnen gerne als Ansprechpartner zur Verfügung: www.diceon.lawyer/kontakt

 

Bitte beachten Sie, dass die vorliegende Mitteilung lediglich zur allgemeinen Information dient. Weder erhebt sie den Anspruch umfassend zu sein, noch kann sie eine professionelle Rechtsberatung ersetzen. Trotz sorgfältiger Recherche können wir daher für die Vollständigkeit und Richtigkeit der Angaben auch keine Haftung übernehmen.
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